застройщик заказчик инвестор

Участниками инвестиционной деятельности являются инвестор, заказчик и подрядчик. Определения этих участников мы привели в разделе 1.3. Чтобы правильно отразить на счетах бухгалтерского учета хозяйственные операции всех участников строительного процесса и не ошибиться с их налоговыми последствиями, надо определить функции участников и схему, по которой реализуется инвестиционный проект. Это можно сделать только при помощи анализа заключенных договоров (контрактов) в каждом конкретном случае.Приведем основные схемы в строительстве. Инвестор, заказчик и подрядчик являются самостоятельными юридическими лицами (схема 1). Инвестор самостоятельная организация, а функции заказчика-застройщика и генподрядчика совмещены в одном юридическом лице (схема 2). Функции инвестора и заказчика-застройщика соединены в одном юридическом лице, подрядчик самостоятельная организация (схема 3). Функции инвестора и подрядчика соединены в одном юридическом лице, заказчик-застройщик самостоятельная организация (схема 4). Инвестор, заказчик и подрядчик представляют одно юридическое лицо (схема 5).На практике схемы, при которых реализуется инвестиционный контракт, весьма разнообразны. Органы власти в них играют весомую роль. Они могут быть как с представлением целевого финансирования, так и без него (схемы 6, 7). К схемам 5 и 6 могут быть применены и схемы по совмещению (схемы 2 5).При осуществлении капитального строительства или реконструкции объектов для федеральных нужд, а также для нужд субъектов РФ ответственность за реализацию государственного или городского заказа (целевой программы) несет так называемый государственный заказчик. Под государственным заказчиком понимается орган (организация), наделенный определенными правами по реализации целевой программы и уполномоченный осуществлять ряд функций.Схема 1. Инвестор, заказчик и подрядчик являются самостоятельными юридическими лицамиСхема 2. Инвестор самостоятельная организация, а функции заказчика-застройщика и генподрядчика совмещены в одном юридическом лицеСхема 3. Функции инвестора и заказчика-застройщика соединены в одном юридическом лице, подрядчик самостоятельная организацияСхема 4. Функции инвестора и подрядчика соединены в одном юридическом лице, заказчик-застройщик самостоятельная организацияСхема 5. Инвестор, заказчик и подрядчик представляют одно юридическое лицоСхема 6. Реализация инвестиционного проекта при участии органов власти с предоставлением целевого финансированияСхема 7. Реализация инвестиционного проекта при участии органов власти без предоставления целевого финансированияЕсли государственный заказчик не является инвестором, то между ним и инвестором заключается инвестиционный договор (контракт).В качестве государственного заказчика при реализации федеральных программ могут выступать соответствующие министерства (например, Министерство транспорта РФ, Министерство культуры РФ и т.Pп.).При реализации программы кап. строительства на территории Москвы за счет средств бюджета города Москвы в качестве государственного заказчика может выступать орган городской администрации, уполномоченный Правительством Москвы. Эту функцию могут выполнять также государственные унитарные предприятия города и государственные учреждения, которым Правительством Москвы предоставлены финансовые ресурсы на соответствующие цели в пределах средств, предусмотренных в бюджете города и в соответствующей программе.Как правило, государственный заказчик, наделенный определенными функциями, сам не несет все возложенные на него полномочия. Часть своих функций он передает заказчику-застройщику, который привлекается на конкурсной основе.Для реализации целевой программы государственный заказчик привлекает специализированную организацию. Она и является заказчиком-застройщиком и в свою очередь заключает договоры с подрядными строительными организациями. По отношению к подрядным организациям заказчик-застройщик является заказчиком, а может одновременно выступать и генподрядчиком (схема 6).Передача функций государственного заказчика оформляется договором. В числе переданных функций могут быть: распоряжение финансовыми ресурсами; разработка заданий и подготовка исходных данных для разработки проектной документации; проведение конкурсов и заключение от имени государственного заказчика государственных контрактов (договоров) с подрядными организациями.На практике встречаются и иные варианты реализации инвестиционных контрактов, в них также задействованы органы власти. Только прямого финансирования инвестиционных контрактов они не осуществляют, хотя и являются непосредственными их участниками. Как правило, их роль сводится к передаче земельного участка, на котором ведется строительство, а также предоставления права застройки (реконструкции) и оказания содействия в подключении к муниципальным инженерным сетям и пр. (схема 7). Для наглядности восприятия информации начнем с простого. Реализация проекта происходит по схеме: инвестор заказчик подрядчик (схема 1).В качестве инвестора выступает организация, осуществляющая финансирование строительства. Заказчик (заказчик-застройщик) выполняет функцию по организации строительного процесса. Подрядчик строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ.В большинстве случаев такая простая схема применяется коммерческими организациями без участия органов власти. Отношения в такой схеме между инвестором и заказчиком-застройщиком регулируются договором на оказание услуг, а между заказчиком и подрядчиком договором подряда. Если в такой схеме будут задействованы органы власти, то отношения между участниками проекта будут регулироваться уже другими договорами (схемы 6 и 7). Основной деятельностью заказчика (заказчика-застройщика) является организация строительства объектов, контроль за ходом строительства и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат (п. 1.4 Положения P160).В ПБУ 2/94 дано понятие «застройщик», аналогичное определению заказчика. Застройщиками могут быть инвесторы, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. То есть застройщик осуществляет строительство, ведет учет затрат и распределяет результат строительства.Задачи и функции заказчика, а также его права и ответственность определяются в договоре. Также организациями может применяться Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утвержденное постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 года P58 (далее Постановление P58). Этот документ был утвержден с целью установления единого порядка организации службы заказчика, основных задач, функций, прав и ответственности, ее взаимоотношений с государственным заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности при строительстве объектов для государственных нужд, реализации федеральных инвестиционных программ. Несмотря на то что указанному Положению отказано в государственной регистрации (письмо Минюста РФ от 13 мая 2002 года P07/4436-ЮД), документ применяется на практике при строительстве объектов для федеральных государственных нужд. По соглашению между инвестором и заказчиком Положение также может применяться при реализации коммерческих проектов.Если речь будет идти о строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости, то отношения между застройщиком и дольщиками (физическими и юридическими лицами) будут регулироваться Федеральным законом P214-ФЗ. Между ними должен быть заключен договор долевого строительства. Право на заключение таких договоров имеют только застройщики, имеющие в собственности или на праве аренды земельные участки (п. 1 ст. 2 Федерального закона P214-ФЗ).При реализации инвестиционных проектов с участием бюджетных средств в качестве заказчика-застройщика строительства все чаще привлекаются специализированные организации, которые выполняют организационную функцию.Согласно пункту 1.2 Постановления P58 заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ, или структурное подразделение инвестора, наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций. В качестве структурного подразделения может выступать: управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия.Предметом деятельности заказчика является: строительство новых объектов; реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и (или) сооружений; проведение капитального ремонта.Согласно пункту 1.10 Постановления P58 при реализации инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета размер оплаты труда и предельная численность аппарата заказчика не должны превышать действующих нормативов, установленных Госстроем России.Порядок определения нормативной численности аппарата заказчика-застройщика и расходов по отдельным статьям затрат на его содержание установлен письмом Госстроя РФ от 7 апреля 1994 года ВБ-12 64 «О затратах на содержание заказчика-застройщика». Согласно письму Минюста РФ от 3 июня 2002 года P07/5245-ЮД указанный документ не нуждается в государственной регистрации.Письмом Госстроя предусмотрено, что затраты заказчика-застройщика при строительстве за счет средств федерального бюджета должны согласовываться с Минстроем России, а при строительстве, финансируемом из муниципальных источников,P с местными органами государственного управления.В целях повышения качества представляемых на согласование в Минстрой России расчетов и экономного расходования бюджетных средств, выделяемых на капитальное строительство, было разработано Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (согласно Общероссийскому строительному каталогу Методическому пособию присвоен шифр МДС 81 7.2000). Это пособие рекомендовано к применению письмом Минстроя РФ от 13 декабря 1995 года ВБ-29/12 347.На 2005 год нормативы затрат на содержание службы заказчиказастройщика при строительстве объектов для государственных нужд за счет средств федерального бюджета утверждены приказом Федерального агентства по строительству и

3.PУчет и налогообложение в строительстве / Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение